Želite li se baviti iznajmljivanjem? Što sve morate znati?

Sadržaj ovog bloga:

 

Određivanje vrste najma na osnovu lokacije

Odlučili ste se baviti iznajmljivanjem, ali vaša lokacija nekretnine odlučuje o kojoj vrsti najma je riječ. Da pojasnim. Ukoliko se nekretnina nalazi u neposrednoj blizini fakulteta idealno bi bilo da ju pripremite za prihvat studenta ili ako se nalazi u blizini poslovnog dijela grada možda bi ju mogli pripremiti za uredsko poslovanje (arhitekt, odvjetnik, zubar i sl.), ili ukoliko vam se nekretnina nalazi u samom središtu nekog turističkog grada ili područja, možda bi mogli istu pripremiti i za dnevni najam.

Drugim riječima, što bolje prepoznate lokaciju na kojoj vam se nalazi objekt, to će vam biti lakše isti dati u najam. Odnosno, objekt će vam kraće vrijeme biti prazan, a to vam je cilj.

Koliku ulogu igra nivo uređenja u cijeni

Stan s lijepom spavaćom sobom

Nakon što ste odredili lokaciju te odlučili da je najbolje da se stan iznajmi na dugoročni najam za jednu obitelj, pitanje je uređenja.

Koji nivo uređenja želite jer s tim određujete i cijenu. Primjer iz prakse je da sam imao dva stana na međusobnoj udaljenosti od 100 m, u istom dijelu grada i iste veličine ca 50m2. Oba stana su bila za dugoročni najam s jednom odvojenom spavaćom sobom.

Prvi je bio na trećem katu zgrade s dva balkona, a drugi u visokom prizemlju. Prvi je bio uredan, ali s demode namještajem, kuhinjom koja je bila obložena u brodski pod, kupaona u bijelim pločicama itd. Početna cijena najma bila je 400 eur/mj.

Drugi je stan, kao što sam rekao, bio u visokom prizemlju, ali s novim podovima, lijepom kupaonicom, izuzetno malom, ali funkcionalnom kuhinjom te lijepom spavaćom sobom po početnoj cijeni od 550 eur/mj. Stan od 550 eur/mj sam iznajmio za 7 dana dok drugi ni nakon 4 mjeseca nije našao najmoprimca.

Ovim primjerom sam vam htio pokazati što znači urediti stan za najam i koliku ulogu on igra u percepciji potencijalnih najmoprimaca.

Kako se kvalitetno prezentirati

Sad kad znamo kako po lokaciji tako i po nivou uređenja što želimo i što možemo očekivati, vrijeme je da nađemo i najmoprimca koji bi želio unajmiti naš stan. Jedna od stvari je da slika govori 1000 riječi što za vas znači da bi trebali napraviti kvalitetne fotografije koje će pozivati ljude u vašu nekretninu.

Ukoliko imate odličan stan koji ste snimili mobitelom, morate biti svjesni da potencijalni najmoprimci neće imati sliku stvarnog stanja te bi se mogli začuditi da imate tako dobar objekt, a nema nikog tko je zainteresiran za njega. Moj savjet je da unajmite fotografa koji će vam izraditi fotografije ili da pozovete agenciju za nekretnine koja izrađuje kvalitetne fotografije. Na takav način možete prezentirati svoj objekt u najboljem izdanju te za njega možete dobit najbolji iznos.

Kvalitetna fotografija privlači pažnju
Gdje i kako se reklamirati?

Pri samoj pomisli na mjesto gdje se nekretnine reklamiraju definitivno svima prođe kroz glavu internet stranica gdje se nalaze sve nekretnine koje se daju u najam ili u prodaju. Prije nego krenete u reklamu preko interneta prvo bih definirao koja je nekretnina u pitanju i za koliko se iznajmljuje. O tome ovisi da li ćete nekretninu staviti na internet ili ćete ju dati ljudima koji se time bave.

Luksuzne nekretnine

U pravilu se ne reklamiraju iz razloga što su ljudi koji unajmljuju luksuzne nekretnine vrlo zaposlene osobe ili djelatnici ambasada koji angažiraju agencije da im nađu provjerenog najmodavca. Nekoga s kim su agenti već imali suradnju te znaju da njihova privatnost može biti zagarantirana.

Također, vlasnici luksuznih nekretnina žele dobiti provjerenu osobu u svoju nekretninu te imaju povjerenje u agenta da će im upravo on takvu osobu pronaći. Moje iskustvo je da se takve nekretnine iznajme u rekordnom vremenu.

Rezidencijalne nekretnine 

Pojedini vlasnici me angažiraju i traže da provjerim najmoprimce prije nego dođu pogledati objekt. Čime se bave, jesu li sigurni da mogu plaćat iznos itd. Ukoliko imate takvu nekretninu, a niste direktnim pristupom došli do najmoprimca (poznati, agencije i sl.), predlažem da ju objavite na internet portalima.

Pri tome vodite računa da dajete točne informacije tako da štedite svoje, a i vrijeme potencijalnog najmoprimca. Ukoliko kažete da imate plinsko grijanje (nedefinirano) najmoprimac može pomisliti da se radi o centralnom etažnom, a vi imate plinsku peć. Tako gubite klijenta.

Ugovor o najmu

Nakon što ste našli najmoprimca kojemu se sviđa vaš objekt, vrijeme je da pristupite izradi ugovora o najmu. Mišljenja sam da je najbolja i najjeftinija varijanta da vam ugovor složi odvjetnik ili javni bilježnik koji razumiju problematiku najma. Agencije u pravilu imaju odvjetnike koji to rade za njih tako da vam je i to izvrsno rješenje.

Zašto mi treba kvalitetan ugovor o najmu?

Prvenstveno da zaštitite svoju imovinu, a onda i sebe od potencijalnih problema s najmodavcem. U ugovoru bi trebali definirati predmet ugovora, rok trajanja ugovora, otkazne rokove, visinu najma, rokove plaćanja kako najamnine tako i režija, odgovornosti za štetu te definirati štetu koja se dogodila radi dotrajalosti od štete uzrokovane nepažnjom, itd. Odvjetnici savjetuju da se radi tzv. solemnizirani ugovor o najmu.

Što je solemnizirani ugovor o najmu ?

Solemnizirani ugovor o najmu je ugovor koji ima ovršne klauzule te snagu ovršne isprave. Takav ugovor vam donosi brojne prednosti kao na primjer da izbjegnete dugotrajne sudske postupke. Solemnizirani ugovor o najmu potvrđuje i provjerava javni bilježnik te čita i tumači ugovornim stranama na pravne posljedice ovršnih klauzula.

Ugovor o najmu sa snagom javnobilježničkog akta s ovršnom odredbom o neposrednoj i prisilnoj ovrsi duga na cjelokupnoj njegovoj imovini te ovrsi radi iseljenja. S druge strane kod solemniziranog ugovora najmoprimac zna da najamninu plaća stvarnom vlasniku, da može prijaviti boravište ili prebivalište, da ga vlasnik neće izbaciti iz stana te brojne druge beneficije.

Napominjem da su sve navedene informacije isključivo informativnog karaktera. Za konkretne upite kontaktirajte svog odvjetnika ili javnog bilježnika.

Porez na najam 

Da bi odredili porez na najam moramo poznavati Zakon o porezu na dohodak. U njemu je definirana obveza najmodavca, koji dohodak ostvaruje najmom svoje nekretnine, da se u roku od osam dana prijavi nadležnoj ispostavi porezne uprave, radi upisa u registar obveznika poreza na dohodak kako bi se utvrdila obveza poreza na najam stana. Porez se plaća krajem mjeseca za tekući mjesec.

Iznos poreza 

Na ugovoreni iznos najamnine Porezna uprava priznaje izdatak u visini od 30% od ostvarene najamnine na koju se onda primjenjuje stopa od 12%. Na dobiveni iznos se još plaća i prirez po stopi grada ili općine na čijem području najmodavac ima prebivalište. Ovako to možda djeluje malo komplicirano, ali napravit ću jedan primjer izračuna u gradu Zagrebu.

Iznos mjesečne najamnine je 500 eura. Taj iznos se umanjuje za 30% odnosno 150 eura. Osnovica za porez iznosi 350 eura po stopi od 12% tako da iznos za porez iznosi 42eur. Na taj dobiveni iznos se zaračunava prirez koji u Zagrebu iznosi 18%. Iznos za osnovicu prireza je 42 eura, a iznos prireza je 7 eura. Ukupno iznos poreza i prireza iznosi 49 eura.

Iz tog razloga možete u žargonu čuti da je porez na nekretnine za najam 10 %.

Da li se isplati najam nekretnine ?

Ukoliko imate recimo 100.000,00 eur koje ste oročili u banci po kamatnoj stopi 0,01 %, koju sam upravo vidio u jednoj Hrvatskoj banci, nakon godinu dana imat ćete otprilike 5% manje jer vam inflacija umanjuje vrijednost kapitala. Recimo da odlučite investirati u stan za najam koji će vas s uređenjem koštati 100.000 eura za koliko vremena bi povratili uloženi kapital ako Vam je mjesečna renta 450 eura nakon plaćanja poreza. Vrijeme potrebno za povrat kapitala je 18,5 godina što je standardna matematika prilikom kupovine nekretnine. Ukoliko se odlučite na ovaj način investirati stvorili ste si pasivni prihod.

Nadam se da sam objasnio većinu onoga o čemu razmišljate. Ući ili ne ući u posao s najmom nekretninama. Naravno, postoje i druge mogućnosti poput dnevnog ili poslovnog najma u kojemu se gleda povrat investicije od 13 godina. Htio sam vam malo pojasniti i dati vam neke smjernice na što bi trebalo gledati prije nego odlučite iznajmljivati svoju nekretninu. Ako sam nešto propustio, a vas bi interesiralo molio bih vas da mi se obratite u komentar.

Pitanje koje imam je da li biste uložili u nekretninu za najam i u koju vrstu? Ostavite svoje odgovore u komentarima.

Prijavite se da ne propustite idući blog.

{{ reviewsTotal }}{{ options.labels.singularReviewCountLabel }}
{{ reviewsTotal }}{{ options.labels.pluralReviewCountLabel }}
{{ options.labels.newReviewButton }}
{{ userData.canReview.message }}
PODIJELITE ČLANAK
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email

Prijavite se da ne propustite sljedeći članak

Osnovni podaci o Agenciji:
OIB: 89599022410
Broj rješenja o ispunjavanju uvjeta: Klasa:  UP/I – 330-01/18-01/210
Licencirani agent: Siniša Milašin,oec
Osiguravateljsko društvo: Jadransko osiguranje